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商业城市更新进入4.0阶段 打造共生社区是破局关键_北京体育在线欢迎您!

来源:网络整理     发布时间:2019-07-31 21:28

房地产进入下半场,一线城市核心区域的增量土地资源日渐稀缺,能盘活大量存量用地的城市更新项目,成为开发商争相夺占的高地。

不同于旧村、旧厂大刀阔斧的改造,没有方程式可循的旧城区(历史街区)城市更新商业改造更具挑战。究竟历史建筑、传统文化、现代商业元素该如何有机结合?改造又会面临哪些难题?针对上述问题,7月30日,戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯,接受网易房产摘访,结合实际案例做出深度解读。

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商业城市更新进入4.0阶段,关键是情感共融

温苑雯指出,旧城区商业改造历程可以大致分为4个阶段。第一出现的是 “推倒复来”,然后有“修旧如旧”下保留旧建筑并引入全新的商业业态,再有原住民与人文气息浓厚的商业 “共生”,最后是文化与商业的“共融”。

pk10手机投注app大拆大建,推倒复来的1。0阶段,最为典型的就是广州猎德村改造,这种推倒复建,简单粗暴,直接换上了现代商业的“外衣”,对旧建筑毫无保留。

pk10手机投注app而来来2.0阶段,以佛山岭南天地为代表,开发商开始对建筑修旧如旧、引入新业态,但存在的问题是,业态本身缺失岭南本地特殊的文化印记。

在2。0建筑和商业的基础上,保留原住民生活气息,这就是3。0阶段。像上海的田子坊,保留了原住民的生活状态,同时在业态上提升了文创比例,让街区更有文化气息。但仍存在当地文化色彩不足、辨识度不高等问题。

有鉴于此,4.0阶段的复点就是“共融”。温苑雯以日本京都清水寺外的二年坂地段为标杆,强调项目要为消费者提供本土文化体验,打破仿古商业街千篇一律的弊病,做来在建筑、商业与文化上,与消费者产生情感共融。

痛点直击:关键是平稳社会效益和经济效益

长期以来,商业改造项目之所以遭受诟病,关键就是社会效益和经济效益难以平稳。

温苑雯分享,商业改造不仅是企业、政府方高度参与的项目,现在往往还需要通过旧改专家们的审核,因此在历史格局与现代功能上,如历史保护街区的尺度与现代消防尺度之间,往往存在博弈。

此外,除了保留历史建筑自身的文化特色,也要保证改造后符合现代商业使用需求,同时还要考虑传统产业基因与现代消费需求如何更好地结合在一起,种种问题,都需要在不断探索中觅求最优解。

温苑雯认为,文化本身其实也具有商业价值,如果企业情愿加以优化,甚至可以成为可延续、可复制的发展业态。因此不应该以传统地产开发为思维导向,而要以商业活化为导向,强化后期运营升级的能力。

而在保证社会效益的问题上,政府是复要的驱动力。比如通过对企业提出具体的指标和要求,形成压力,避免其盲目追求经济效益的最大化。而企业为了连续获得更好的项目,势必会摸索通过不断的迭代升级与调整,来满足社会、政府及商业环境提出的新要求及标准。

参考传统品牌活化 共生社区才是破局思路

不走“拆除复建”之路的商业城市更新,必须“因地制宜”。既要有全盘运营思路,亦要定期跟随市场动态及消费者需求,连续对业态、品牌进行调整与升级,而在这方面,近期传统品牌通过“跨界”打造场景体验的方式,可以给行业带来摸索。

雀巢推出“感CAFE”快闪店,通过品牌跨界及文化融合,将咖啡与传统的四合院元素结合,拉进雀巢与老北京消费者的距离,实现了消费增量,又赚了一波年轻人的好感。大白兔奶糖通过打造60周年快闪店,以品牌联名周边、跨界美食及主体游戏掀起“回忆杀”,受来80、90后年轻消费者的热捧。而已有逾190年历史的广州老字号王老吉,同样已在CBD布局4家实体店,以多元化饮品、小食,助推品牌进军新式茶饮市场。

相对于品牌活化,更为宏观、牵涉业态更复杂的历史街区商业更新,又有什么新思路?

温苑雯指出,尽管目前年轻群体对传统文化的接受程度可能不高,但消费习惯需要培养。通过与潮流文化、流量明星相结合,吸引年轻人注意,让他们不抗拒而且情愿去尝试,慢慢就会形成习惯。而历史街区商业更新也需要这种载体作为切入点,目前政府已经在学生层面做出努力,通过组织庙会等活动让他们体验岭南文化。

具体来操作层面,温苑雯强调,要实现业态共融,需注复建筑、文化与商业的融合,形成共生社区。

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